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【土地探しで覚えておきたい】「接道義務・セットバック・都市計画道路予定地」に影響される家の敷地
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イチパパ（@1papa_life）です。今回は土地探しで覚えておきたい「接道義務・セットバック・都市計画道路予定地」についてまとめていきます。
売られている土地には様々な法規制がかかっています。
そのため、土地探しをするときには、その土地にどのような規制がかかっているのかを確認することがとても大切です。
今回は、土地探しをするときに覚えておきたい「接道義務・セットバック・都市計画道路予定地」についてまとめていきます。
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接道義務・セットバック・都市計画道路予定地
接道義務・セットバック・都市計画道路予定地は、土地と接する道路との規則を定めたもので、それぞれ以下のようなきまりになっています。
| 接道義務 | その土地が道路に接していなければいけないことを定めたもの |
| セットバック | 一定の道路幅を確保するために定めたもの |
| 都市計画道路予定地 | 今後道路整備をする際には移転や撤去をしなければいけない土地のこと |
接道義務とは？
接道義務とは、建物を建てる敷地は「建築基準法による道路」に2ｍ以上接していなければならないという決まりです。
接道義務は「建築基準法による道路に接する」となっているので、見た目が道路であっても、その土地が誰かの私有地である場合には接道義務を満たしていないことになるので注意が必要です。
接道義務は「旗竿地」を購入する際において起こる可能性が高いので、土地探しをするときには注意をしておきましょう。
旗竿地において接道義務を満たしている状態
旗竿地の道路に接する部分が、２ｍ以上の幅があれば接道義務を満たしていることになります。
- 接する道路が「建築基準法による道路」
- 接する部分の幅が２ｍ以上
旗竿地において接道義務を満たしていない状態
旗竿地の道路に接する部分が2ｍ未満の幅の場合は、接道義務を満たせていません。
- 接する道路が「建築基準法による道路」
- 接する部分の幅が２ｍ未満
私有地と隣接することによって接道義務を満たしていない状態
旗竿地の道路に接する部分が2ｍ以上あっても、接している道路が私有地である場合には、接道義務を満たせていないことになります。
- 接する道路が「私有地の道路」
- 接する部分の幅が２ｍ以上
セットバックとは？
セットバックとは、前面道路の幅が4ｍ未満の場合に、道路の中心から2ｍ後退した線を道路境界線とすることです。
もし、道路の反対側が川や崖などの場合には、道路の反対側から4ｍの線が道路境界線として扱われます。
向かい側が宅地の場合のセットバック
セットバックは、向かい側に建物がある場合には道路の中心線から、それぞれ水平線で2ｍずつ距離をとって建物を建てる必要があります。
下の図では、3ｍの道路なので、4ｍの幅になるように、向かい合った建物がそれぞれセットバックとして50cmずつ後ろに下がらなければいけません。
向かい側が川や崖の場合のセットバック
向かい側が川や崖などのように、建物がない場合には、こちら側の土地だけで4ｍの幅を確保しなくてはいけなくなります。
上の図では、3ｍの道路に対し、1ｍのセットバックをしなけらばならなくなります。
セットバックに対しての疑問
セットバックが定められていることを知らずに土地を購入してしまうと、自分の土地なのにその部分を自由に使うことができなくなるので不満や後悔が出てしまうことになります。
セットバックに対してよくある疑問を集めてみました。
- なぜ最初から広い道路になっていないのか？
-
セットバックの規制がかかるぐらいなら、広い道路が最初から作られていればいいのにと考える方もいます。ただ、これには今と昔の生活の違いが原因としてあります。
現在では、自家用車を持つ家庭が増えましたが、昔は一般的ではありませんでした。そのため、道路の幅も1間（約1.8ｍ）や2間（約3.6ｍ）といった広さの基準で道路が整備されていました。
その名残りで、現在でも4ｍ未満の道路が多く存在しています。
Q
- セットバックは拒否できるのか？
-
セットバックが必要な土地を購入するときには、道路に接する敷地ぎりぎりまでに建物を建てることはできません。ですが、自分の土地なのに納得がいかない方もいるかもしれません。
それなら、セットバックを拒否して家を建ててしまえばいいのでは？そう考える方もいるかもしれません。ただ、これは無理です。
家を建てるときには行政の許可が必要なので、セットバックを拒否して家を建てようとしても、必要な建築確認がおりず、家を建てることができません。
Q
- セットバック部分に駐車をしてもいいのか？
-
新たに家を建てた場合、その敷地にセットバック部分があるときには、その部分は道路とみなされます。そのため、自分の土地であっても、駐車をしてはいけないことになります。
もちろん、車だけではなくフェンスや塀などもセットバックよりも内側におさめる必要があります。
Q
- セットバック部分の土地はいらないんだけど…
-
塀やフェンスなどは、セットバックの部分よりも内側に設置しないといけないし、駐車場としても使えない。これなら、もはや自分の土地じゃないような気がします。
行政の考える防災のために、このようなことをしているわけなので、買い取ってくれないかと思ってしまう方もいます。これについては、問い合わせをすることで買い取ってくれる行政もあるみたいです。
もしも、ご自分の土地にセットバック部分があるのであれば問い合わせてみるといいかもしれません。
Q
都市計画道路予定地とは？
都市計画道路は、都市計画法に基づき道路整備が予定されている道路になります。
道路整備と言っても、通常の道路工事ではなく、その地域の安全な交通の確保や防炎性の向上などを目的とした道路工事になります。
そのため、もし都市計画に基づいての道路工事が行われることになると、そこに建てられた建物や構造物は移転や撤去を行わないといけなくなります。
都市計画道路予定地であることでかかる建築制限
都市計画道路の予定地で建築を行う場合には、都道府県知事の許可が必要になります。
また、いずれ都市計画に基づいた工事が始まれば建物を撤去しなくてはいけないため、様々な建築制限がかかっています。
都市計画道路予定地においての建築制限
- 2階建て以下
- 地階（地下のこと）を有しない
- 構造は木造、鉄骨造、コンクリートブロック造等
都市計画道路の工事はいつ始まるのか？
都市計画道路予定地の工事は計画は立てられていますが、あくまで計画なのでいつと断定はされていません。
実際に、昭和の時代に都市計画道路予定地に指定されながら工事未定の土地もあります。
つまり、都市計画道路の工事予定があるので、制限をかけて建築をする必要があっても、計画の実行がされなければ、何の工事もされずそのままの状態ということになります。
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「接道義務・セットバック・都市計画道路予定地」に影響される家の敷地｜まとめ
接道義務と都市計画道路予定地については、特殊な状況でないとなかなか目にする機会はありませんが、セットバックについては意外に目にする機会が多いです。
土地探しをする際にはしっかりと確認しておきましょう。
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